樓價咁貴，自住應該高位入市買樓嗎？

 自古以來，不少朋友相信：「自己住啫，跌都無所謂！」筆者並不反對這句話，如果你有很多、很多錢，有很多、很多物業，這個單位純粹是你的心頭好，錢不是問題，就是喜歡！ 如果你已經到了這個境界，絕對有本錢說這句話。這句話很有霸氣，如果讀者沒有本錢，那就是中伏了。

 以讀者的情況為例，辛辛苦苦儲了筆錢，值得全押在自住樓嗎？如果這層自住樓價賺錢，當然沒有問題，如果讀者明知它不會賺錢，為甚麼還要買呢？上車買樓是第一步，它是踏腳石，今天讀者可能財力有限，只能夠買到一房一廳的細單位，不要緊，繼續提升自己，將來有能力再換兩房一廳，這就是所謂換樓階梯。

 自住單位樓價升，其他單位都會升，一樣換唔到樓。錯晒！誰說的？中伏！舉例說，今天讀者以300萬元買入一個細單位，做九成按揭，幾年後樓價升了兩成，賣出後讀者可以取回多少錢？

對於想買樓自住的你, 只不過想要個安樂窩. 你見到租樓朋友被業主加租迫遷的慘況, 但另一面又見到傳媒財演不斷吹淡, 再加上一個係咁叫你小心, 仲煩過梵蒂岡嘅政府. 

自住樓, 最緊要係守, 驚的不外乎係守唔住或者返唔到家鄉. 防守力要好, 至少需要做好3方面, 資金流動性, 剩餘儲蓄力, 物業水位. 以下points其實好多師兄講過, 不過近期好似少d, 我就再綜合分享一下, 希望對大家有幫助:-


資金流動性

在供款許可下, 做按保係唔錯的選擇. 我本人一定係做9成按keep多點cash在手(想慳保費就85%按), 比起做7成按多出呢2成cash, 有乜山高水低夠你供幾年啦. 假設你已有3成樓價的cash做首期, 其實做9成按揭買自住你可以視為銀行以相當於樓按的條件借多2成樓價cash比你備用, 讓你的liquidity比較高可以應付突變. 

好多人成日講9成按危險, 其實無意義. 因為危險與乎係視乎借貸人的償還能力及cash level. 如果誠哥去借9成按揭買住宅你會覺得危險嗎? 當然如果有人畢業無耐手上只有50萬用盡40萬付首期做9成按上會一間400萬的住宅咁我又真係會覺得好危險. 

利息貴? 我個人比較悲觀所以我會諗供唔供得掂先. 逆向思維, 你可以想像如果有一日你以7成按上車後經濟轉差又負資產又不幸暫時失業, 沒有現金儲蓄. 正當你下個月尾要斷供的時候, 銀行同你講借你2成樓價的cash, 利息與現時樓按一樣, 等你可以繼續供樓, 只係收你手續費幾萬可加借. 我相信你一定老虎蟹都受, 利息條件方面更加覺得銀行皇恩浩蕩. 上述呢個就係我地的按保計劃, 但你要在買樓時先決定. 因為上述例子只係故事, 跌市時你不可能奢望得到銀行的憐憫.

加息又點? 加息(如果真係加到的話)請你就立即還返2成cash, 於你並無損失, 或者你一直已將備用金放mortgage link a/c, 那麼你淨付的利息由頭到尾根本與你做7成按一模一樣. 

如何處理備用金方面, 係理財紀律問題, 人人唔同. 如果你用備用金走去炒股輸哂, 當然好危險, 小弟個人傾向放mortgage link或人仔定. 呢版已有師兄發帖詳細解說.

剩餘儲蓄力

計一計你供樓後的剩餘儲蓄力有多少. 供樓是否會影響生活, 其實看每月供款多於樓價lump sum. 如果供完樓只能每月蓄兩三千, 係有可能影響到你的生活質素, 即係人稱樓奴狀態. 咁即係話到比你知, 如果你收入沒法短期內上升, 你target樓價的每月供款對你有壓力, 或者可以考慮一下降低預算樓價. 有些人士月入唔錯, 甚至一邊供樓另一邊還可以蓄多一筆備用金.

物業水位之攻: 找低水

想再多一重保障, 就勤力點搵一層低水10-15%的物業 (睇估價, 耐無成交就睇附近同質物業呎價), 你就有即時水位, 呢個亦係ssd前時代炒家常用之法. 

10-15% 水位即係點解? SSD之前係解作賣方送10-15%樓價比你. 現在呢個解釋行不通(所以SSD後炒家消失), 應該變成係3年內大市跌10 - 15%你都無損失, 仲賺埋住. 3年內大市跌3成, 對你來講等於只係跌15-20%. 跌市自有跌市之中更筍的盤, 但係當你需要此刻置業, 你可以做到的就係盡量提高自己的安全系數.

肯減價的業主多唔多視乎市況但又唔一定係絕對, 可能有人旺市移民趕平賣或身在國外唔知價唔出奇. 現時各方吹淡, 應該有唔少肯減價的業主, 不過一定無以前咁多, 蓋因業主比起1997, 2003及2008年持貨力更強而且又木學精了無咁易比AA sell到佢落搭. 

想找低水盤, 同AA混熟當然係不二法門. 但係要令AA覺得你識嘢報真筍盤比你就係另一個層次, 否則你只會不斷收到佢報市價盤比你就話筍. 

物業水位之守: 避開溢價

假設你不幸2013年摸頂買了自住, 究竟有無返家鄉的機會? 答案係視乎你買物業付出溢價有幾高. 

旺市下比二手價高幾成銷售的新樓, 有收購概念/有願景的區域及物業或你自己在買賣談判之中創造的溢價(即追價)都係溢價. 當然一個物業完全沒有溢價你未必會搵到, 但只要溢價的基礎不是一去不復返, 你換樓賣出時應該還可以收回成果的. 有關一去不返的溢價, 可能係新樓折舊, 收購概念/願景的溢價比已實現收購概念/願景的區域還高, 為心頭好追價以高於市價成交的差額等等. 

買了高溢價樓的後果. 例子: 請看看深井及大埔某些於接近1997年入伙屋苑的成交記錄對比今天的樓價.

市場升跌一定有亦無人會估到係點. 如果你認為現時風險還承受得來, 希望上述的東西幫到你. 如果你仍然怕, 最好唔好買, 因為買了你都唔會開心. 無論買定租, 最緊要生活愉快, 講完.